各位朋友大家好,咱们今天来聊在商业地产或者实体商业中最重要的一个领域，也是我个人最有感情、最想好好跟各位分享的一个领域，它就是批发市场。
听完之后很多人可能会失望。批发市场看上去挺低端的，一般给人的感觉都是脏乱差，卖的东西基本上档次也不高，都是廉价的东西。既然如此，究竟为何会对它产生兴趣呢？
一、批发市场概况解读
1、中国本土唯一的原创实体商业形态
批发市场是中国本土以原创的血统成长起来的唯一一个实体商业业态，它不像百货、大卖场、超市、购物中心，那些业态基本在模仿西方。只有在批发市场领域，我们融合了国外先进的建筑与现代化的设备，做到了全球最领先、最顶级、最大、最兴盛，但我们并没有模仿任何一个外国的先进模式。对于批发市场的发展模式及运营模式只有中国能够影响到全世界，这值得我们为之骄傲和自豪。
2、涉及行业覆盖度广，体量庞大
作为一个商业地产业界人士如果你不了解批发市场，那么我想说“你根本就不是真正的了解中国的商业不动产。”因为批发市场所占的份额是最大的，全国总量高达10万多家，几乎每座城市都有上百家批发市场。例如，成都、重庆、西安、沈阳这类城市基本上都有家以上的批发市场，甚至有些高达八九百家。
批发市场所涉及到的覆盖面高达一百多个行业。多数人生活中用到的品质性消费品有一部分来自商场、超市、购物中心，但家庭类刚需性产品，甚至半生产资料，基本上都是通过批发市场流通出去的，所以它占的体量非常大。
3、中国广大基层经商者勤劳奋斗的真实写照
批发市场经营者代表了中国广大基层经商者的真实面貌和真实生存状况。整个批发市场领域中在经营的人员最少有0万以上。在他们中间多数人都是采用“夫妻店的发展模式”往外扩张，即使扩张到非常厉害的阶段也只是一个拥有几十名成员的小团队。但他们在店面的经营上呕心沥血，从他们身上能够感受到何为勤劳勇敢的中国人。
如果是做过运营的人，就更加能体会批发市场是一个市井江湖。
曾几何时，批发市场基本上都是采用粗暴、粗鲁的管理方式。原因在于，那个领域中的经营者绝大多数是文化水平较低甚至不识字的，他们往往能够顺其自然的流入到一种江湖语言和江湖氛围中，有很多故事。
商业地产操盘大师赵旭州先生及他带领的团队，参与运营和管理过的批发市场数量众多，其中包括招商和启动。在这方面，他的经历非常丰富，发生了很多故事并且给他留下了非常深刻的印象。在招商和运营管理过程中，他曾经甚至带着底下的小兄弟跟人家PK、打群架。
当然，这种情况通常只会发生在批发市场里，原因在于它非常接地气，市井氛围浓厚，实在没有太多的技术含量可言，基本都是简单加粗暴才能奏效，一定要铁腕够硬、手段够强。因此，如果总是一副文绉绉的书生模样，就无法成功地经营批发市场。
后来，批发市场迈入了一个鼎盛开发期，其实是伴随着商业不动产的黄金期发展起来的，卖得最多的商铺都在批发市场里，一个市场就可以卖掉几十万、上百万甚至上千万平方米，招商过程中一天可以招0个商户，做精细化高端零售体则无法达到如此庞大的体量。原因在于，批发市场卖的基本都是民生所需产品，同时它还解决了基层大众的创业出路。如果你没有一技之长又没有读过书，没有太多本钱又想独立创业，实现老板梦，那么商品交易市场（“摆摊”）则是一条不错的出路。
接下来，商业地产策划大师赵旭州先生将带领大家一起探讨：批发市场为何蕴含着如此庞大的体量？为何绝大多数商业不动产从业者都搞不清楚里面蕴含的套路？
二、批发市场发展史
走进批发市场你会发现很多售楼处的广告墙上绘有“第五代”“第六代”“第七代”“第八代”等不同的字样。但，当项目老板被问及批发市场的发展史时，多数人的大脑里都没有清晰的认识，基本上都解释不清楚。实际上，它是有一个标准的。
大家可以在心中做一个衡量的尺度：任何人解释任何现象的规律和本质，若非简单易懂、清晰明了，就不要轻易相信。“大道至简”最真实的东西它的内核都是简单的，用这个标准去衡量就能得到检验。
发展至今，批发市场究竟经历了几个发展阶段呢？每个阶段又呈现出怎样的特点？商业地产运营大师赵旭州将为大家解读批发市场发展史。
1、第一代批发市场——“露天地摊”
所谓第一代批发市场，实际上指的就是“露天的地摊”。大家千万不要小看“摆摊”，批发市场就是从“摆摊”开始的。
中国批发市场的龙头“义乌小商品城”，它的第一代就是一帮大姐、阿姨在摆地摊，其实这也是千百年以来中国人经商的一个传统。或许有人问中国古代早有摆摊的现象，严格来说那不是批发市场而是街市。今天我们谈的内容仅限于当代批发市场的升级和进化
当时整个社会都在打击倒卖东西、“投机倒把”的人，因此第一代摆摊的人都极为不易。义乌之所以能成为中国市场乃至世界市场的标杆和中心，是因为他们的“摆摊”行为得到了政府领导的许可，批发市场1.0由此诞生。
2、第二代批发市场——公用“大棚市场”
第二代就是“大棚市场”。相较第一代而言，“大棚市场”有了最简易的建筑形态，取得了突飞猛进的进步，它打破了“露天地摊”在天气方面的局限性，不论刮风下雨都无需担心。最重要的是，整个街道变得更加有序，街道、管委会可以收取管理费，这是第一代所没有的。
3、第三代批发市场——独立“棚户区”
第三代是比大棚更简易的建筑，沿着街道最简易的建筑搭建起来，分成一间一间的，即所谓的棚户区，“棚与棚”之间面对面，建筑基本上就一层。第二代的“大棚”是没有分割的，所有人都在同一个棚下摆摊，第三代的“棚与棚”之间是相互独立的，商户可以实现稳定经营，可以在自己的小空间随意排列商品，可以有自己的经营氛围。
4、第四代批发市场——“盒子建筑”模式
第四代产生了最具革命性、翻天覆地的变化，迈向了商业不动产开发阶段，进入了类似购物中心那样的盒子阶段。具备公共装修、照明、中央空调、电梯等设施，整个环境非常漂亮。整个店面实现了魔幻化切割，一间不行就两间，两间不行就三间，小的经营不了可以连起来，大的用不了可以切割成小的，灵活多变，走向购物中心式的场景。商户可以在内部打造出来的场景下实现独立经营。
在中国，所谓的商业地产黄金期，实际上就是第四代批发市场的崛起期。那个时候一个批发市场基本上可以在两天内卖完几千套铺子，所有人都去抢，非常疯狂。因为室内经营的确比散乱的室外经营更有气氛，更有场景感，更集中，更有爆发力。消费者进入盒子后就可以实现内循环，上下左右都可以逛，感觉里面非常热闹。
5、第五代批发市场——“场、街结合”
第五代稍微有点牵强，但是还必须把它化成第五代，被称为“场、街结合”。有场，有盒子，按照盒子外围给它配上“街”，街区叫专业街。场子通常比较综合，铺位切割比较小；外面的就用专业街形态，大户可以进入专业街，可以开独立的像专卖店甚至旗舰店那样的店面，例如卖茶叶的专业街，甚至可以经营体验业态：餐饮、汽车服务等等。场和街之间在功能划分、建筑分布上形成了一种循环、多样化形态。
6、第六代批发市场——“线上线下一体化”
第六代是线上线下一体化。线上线下指的是批发市场受到电商，尤其是“淘宝”店铺的冲击。由于受冲击的程度较大，所以很多实体商业经营者都选择拥抱电商，线上线下一起发展，但结果却不尽如人意。到目前为止，基本上没有任何成功的效用，但依然有很多人抱着“线上线下”不放手。
电商也许是实体商业经营者永远的一个梦。在这期间，大量企业与公司有过各种各样的尝试，顺丰嘿客尝试过，银泰、阿里巴巴在一起合作，批发市场不断在做探索，但几乎没有人取得成功。给人的感觉像是“在腰上挂了一个座机当移动电话用”，矛盾重重，融合不了，也有很多习性改变不了。
线上线下在批发市场为什么行不通？多数实体商业经营者对此百思不得其解。针对这一问题，商业地产运营大师赵旭州先生又将发表怎样的独特见解呢，让我们拭目以待。
（1）“线下”对“线上”的小订单不屑一顾
线下市场的人很懒，这里的懒惰指的是他们不屑于赚小钱。绝大多数知名的大规模市场基本上还是“走”批发，线上的这种小单他不愿意去做，在阿里巴巴登登信息、搞搞批发，有就做没有就拉倒，他不是厂商而是批发商。很懒，不愿意学习电商中面对的所有功能、系统，甚至如何拍摄、如何上传、如何跟客户做维护等问题。
其实，做批发市场基本上是一种“熟人经济”行为，基本上就是跟谁比较熟就去谁那拿货，简单粗暴，长此以往多数人都变得不太愿意花心思去精耕细作。
（2）商品性质特殊，不宜做线上销售
批发市场里有大量的商品是非标准化的，存在一些行业特性“排斥”被更广泛的人看到。例如，服装批发，尤其是一级批发商都是跨季生产，夏天做冬天的衣服，秋天做春天的衣服，基本上都要隔一个季节。而这个情况他们不会对下游的采购商明说，如果不是熟悉是不会给你看的。因为这对于批发商、一级的那些大户而言至关重要，如果赌对了下一个季节的流行趋势一年可能赚上亿，少则几千万；如果赌错了很可能就会输掉，产生一堆库存。
这种情况之下，他们不愿意把今年冬天要批发的小棉袄摆在网上给你看。如果你不了解、不走近它，你永远不会懂它的逻辑。或许你会提出质疑“都什么时代了，有那么封闭吗，还有秘密可言吗？”
仔细观察你会发现，每一年的每一个流行款出现之后都有很多人发财，原因就在于他们窥探到了最优秀的大批发商在生产什么、在下什么订单，那些大批发商有眼光、有实力，知道明年会流行什么。
在服装领域更新迭代过程中，对时尚要求最高、速度最快的是批发市场里面的那些批发商，当然常见的街边快时尚大牌也是很好、很快。但是，一旦批发市场里的东西“走红”，它将是铺天盖地的。例如之前流行的亮面小棉袄、小夹克，几乎是一时间满大街都是，它们中99%是批发市场贡献的，原因在于批发市场的生产量极大，一件衣服一级批发商就赚几块钱，这是电商无法接受的。
所以批发市场跟电商勾兑的过程中就产生了各种不适应性。批发市场里卖的商品又杂又小，没有形成互联网上的语言，没有在互联网上做过精心的呵护，商户在跟客户沟通的过程中很浮躁，“买就买，不买拉倒”。因此，很多批发商在做电商尝试时，会把自己的电商业务外包给电商外包公司，花了一些钱，最后都以失败告终。
上文中我们提到批发市场的体量非常庞大，如此大的体量是否有分级呢？判断的标准是什么？该如何划分？下面，商业地产招商大师赵旭州先生将对批发市场的类别展开详细而深入地阐述。
三、批发市场的级别分类
批发市场大致可以分为以下三个类别：
1、一级批发市场
一级市场又可以称之为产地市场，也可以称为产业聚集区市场，叫做源头或源头价。例如，某人在义乌有一个义乌小商品城，而周边所有围绕着小商品的加工、生产、流通甚至于金融所形成的大生态，这种市场基本上所有的商品都是源头或源头价。大批发商直接在厂商那里下订单，这叫做一级市场，它非常有优越性。
例如，义乌小商品城，义乌就是生产小商品的集散地；绍兴柯桥轻纺城，绍兴就是生产轻纺的集散地；海宁皮革城，海宁就是生产皮革加工的，这些集聚区产生的市场都是一级批发市场。“源头或源头价”通常是久经不衰、最有影响力的。
2、二级批发市场
二级批发市场基本上分布在各个省会或者重点的地级市，它的核心功能就是枢纽、中转，它的货品基本上来自于一级批发市场，它周边没有生产和产业生态，就是流通到本地后在方圆几百公里做辐射，是方圆几百公里以内的中心市场，规模最大，货品最全，交通也是最好的。这种是二级市场，只做流通，周边没有生产。
3、三级批发市场
三级批发市场实际上就是终端的服务性市场。例如，你在商业街逛街的时候里面有一个小服装城，商铺是隔成一间一间的，里面卖衣服，这种市场就不是批发，基本上这种市场里的商品就是从二级批发市场拿过来的。通常拿货的效率比较高，早上去中午就回来，下午就开门营业。所以小批发商非常辛苦，凌晨四五点就要去二级批发市场或者一级批发市场采购衣服。采购完毕后返回店铺开始售卖，这种基本上是零售，这就是第三级批发市场。
有的人将商铺分成了八个级别，商业地产运营大师赵旭州认为大可不必如此，基本上就是产业聚集区、枢纽中转、零售这三种形态，组成了整个批发市场的层次分级。
四、批发市场的核心价值及其在中国发展壮大的原因
分析完批发市场的进化阶段、基本分类的形态和属性，商业地产策划大师赵旭州先生就“批发市场为什么在中国是中国特色”，“为何它能够在中国发展得如此强大，有什么核心价值”等问题展开了详细的分析。
1、批发市场的核心价值
（1）渗透力强、覆盖度广
批发市场拥有超强的渗透力，无论是偏远的小镇、贫困的县城还是大都会，它都无孔不入地全面覆盖：一是全覆盖各种地区，二是全覆盖各种行业。家装、建材、食品、服装、灯具所有的这些基本上都能在批发市场里购买到。
在这种情况下，各个小的地区尤其是集团化、连锁化的商业形态辐射不到的地区市场的渗透力极强。一些经济欠发达的地区批发市场尤为繁荣，原因在于它的渗透力强，没有标准化，容易变型，基本没有固定的硬性模式，对周边的人流量没有特别高的要求。实际上它就是一个交易市场，一个供普罗大众买卖交易的场所，所以渗透力很强，覆盖度很广。
（2）经营门槛极低
一方面，它的经营门槛极低。经营者去批发市场里租个十几平米的摊位摆上产品就可以开始营业，对资金的要求较低；另一方面，市场建设方的门槛也低。从硬件配置到整体投入，建一个批发市场它的成本比常规的系列化高端零售低得多，老板就是服务员，无需大操大办、招聘几千个营业员，所以很容易上手。
（3）“生命力”顽强
生存能力和生命力非常顽强，这主要归功于它的模式。批发市场商店的店主在经营店铺的过程中基本上都是自己动手操纵全局，每个个体都以“糊口”为最低要求，对收入的期望值相对较低，与自给自足的小农经济极为相似，所以它的模式被称为“小农经济的模式”。
经营的风险基本都分摊在每个个体户身上。经营门槛极低，投入的成本低，经营者需要承担的风险相对较低，所以容易成活，生存能力非常强。
（4）民生性、刚性平台
整个批发市场是最大化的民生性、刚性平台，这个平台包括买方和卖方。
一方面，批发市场里卖的东西全是刚性需求的东西。家里用的罐、碗、瓢、盆、扫把，甚至所有的办公用品、服装、食品都可以在批发市场里购买。仔细观察，你会发现90%超市里卖的食材，其新鲜程度都不如批发市场，原因在于超市经常囤货，而批发市场则是每日采购新鲜食材，相对灵活，这是它的生命力所在，而且它解决的是民生刚性需求问题。
另一方面，做一个超市需要雇佣一些劳动者，是为他人创造就业机会。而批发市场则是为绝大多数人创造一个创业的平台，实现多数人的“老板梦”。人人都能创业，所以有很多老板都是以做批发市场小商户起家的。
在90年代那是一件很先进的事，并不是所有人都有资格、有胆量去批发市场里租摊位卖东西的，那是一件不得了的大生意，后来有很多人成长起来了。商业地产操盘大师赵旭州先生认识很多老板就是以批发市场起家的，经过一系列的发展与转型最终才蜕变成开发商。
从进化、分级，再到拥有顽强的生命力，批发市场这个业态是在中国本土市场成长起来的，是独一无二的。整个进化过程是根据时代大潮、建筑形态的变化自然而然产生的。万众共同参与经营，每个经营者在大市场里经历各种各样的起起伏伏，这是中国商海最基层大众的真实写照，所以它是独创的。
在外国人看来，批发市场的模式、经营氛围、生存状况是非常奇特的。网络上流传过这样的视频：当外国人第一次走进义乌小商品城、见到中国的批发市场时他们的反应是“大吃一惊”。7万多间店铺，商品种类应有尽有，小摊主热情、勤劳，每天有几千万人排队等待开门营业，十分疯狂，在那里他们见证了中国人真正的勤劳，以及商户之间谁也不服谁的那种往上进取的生态和文化。
商业地产招商大师赵旭州接触了许多外国人，他们都认为中国的批发市场是一个奇迹般的存在，在发达世界根本看不到如此“盛况”。
究竟是何原因造成了这一差异？为何批发市场在中国能够发展壮大形成一个大市场，而在世界却未必如此？赵旭州先生认为主要有以下三点原因：
2、批发市场在中国发展壮大的原因
（1）商品交易过程中的需求
第一批崛起的是个体小商贩做倒卖。为了给商品寻找一个最好的平台小商贩就开始在市场里租摊位，就这样第一代批发市场诞生了，这是由需求决定的。如果一开始就集团化、供给高大上，恐怕就不需要它的存在了。
（2）信息不对称时代的产物
它是信息不对称时代的产物。在没有电话、没有互联网的时代，商家只能出门进货，这个过程中需要花费较长的时间和较高的成本，所以一个在县城里卖衣服的商家基本上都会选择去省城进货，因为去更远的地方进货会增加成本所以他只能到省城去，而他并不知道省城里的衣服是从哪里来的。因为信息不对称，所以就产生了等级不同的批发市场，而且每一级之间都是相互保密的。
信息相对落后，所以批发市场能够快速的发展起来，不像现在信息对称了，商户可以直接在网上下单，这一转变给批发市场造成了较大的冲击。
（3）满足市场刚性需求
最重要的一个原因就是批发市场是伴随着刚性需求崛起的。人们的商品需求基本上度过三个大阶段：第一个阶段是刚性商品需求，它注重商品的功能性，例如一个拖把只要能满足拖地功能即可，至于它是什么品牌、材质并不重要；第二个阶段开始注重商品的品质性，同样都是买菜、买水果，与普通超市、国产超市相比现在很多中产阶级更愿意去山姆会员店，原因在于山姆会员店里的商品是经过精挑细选的，商品的质量好；第三个阶段是个性化阶段，消费者开始对稀奇古怪的东西感兴趣，新零售就是这一阶段的产物。以前买大闸蟹要特意去水产市场，现在市区里也可以买到，个性化供给，十分方便。
基本上批发市场是伴随着第一阶段、广泛的覆盖阶段诞生的，所以它非常强悍，它在发展阶段的局面可以用野蛮粗暴来形容，非常迅速，基本上只需花费几个月的时间就能建一个市场。
分析完批发市场的发展史、类别、核心价值以及它在中国发展壮大的原因后，商业地产策划大师赵旭州将对批发市场的发展现状及未来发展方向展开分析。
五、批发市场现状及未来发展方向
现价段批发市场普遍性的空置率已经达到30%左右，非常严重。其中包括个别一级市场与广泛的二级大市场，零售终端如果地段不好的话也很难经营下去。究竟为何会产生这样的局面呢？究其原因，主要是遭受了以下两种大的冲击：
从消费者层面看，它已经过了刚性消费需求的阶段走向了品质性和个性化，所以对纯刚性商品的爆发式需求阶段已经一去不复返。
从消费端、供给端看，信息不对称的局面已被互联网打破，市场逐渐走向了透明化，很难再像以前那样藏着掖着，电商对批发市场的冲击尤为严重。线下实体商业的形态花样百出，批发市场的体验感远远不如零售，无法满足广大消费者的需求。
批发市场已然到了“山峰”，营业额基本已经见顶，成长缓慢，出租率快速滑坡，空置率普遍高达30%，商户经营艰难。在这种情况之下，刚好赶上了所谓的供给侧结构性改革。其实供给侧结构性改革中，最应该改革的就是批发市场板块。
现在很多人都在想批发市场是否还有存在的价值和意义。以前信息不对称，现在对称了；以前刚性需求难以得到满足，现在刚性需求基本大量被满足了；以前基层商家创业十分火爆，现在这种创业热情基本已经减退，所以有大量批发市场将面临快速被淘汰的现实。
由此可见批发市场遭到了严重的冲击，其主要表现为以下两个方面：
一方面，是线上的冲击。信息对称，成本全部被打平，价格全部透明化。
另一方面，是线下的实体体验。各种渠道的兴起让批发市场显得毫无价值可言，尤其是流通中转型市场几乎失去了存在的意义。
六、为批发市场经营者、开发商谋出路
1、批发市场未来出路
批发市场面临发展趋缓、高空置率等问题，那么空余的建筑该怎么解决呢？商业地产操盘大师赵旭州先生建议广大开发商、运营商以及社会性组织做一个重大的课题。
赵旭州先生预言：“大概三年以后批发市场会呈现‘哀鸿遍野’的关店潮”。原因在于它基本已经失去了存在的价值，属于它的辉煌时代已经过去。在这种情况之下，批发市场空置的建筑极有可能成为一种建筑垃圾，因为中国有十多万家批发市场，如果空置30%的话就是三四万家，体量过于庞大。
空置这么多，那是重大社会资产的闲置和浪费。如果不想让批发市场成为浪费性的社会资产，则需要把它重新利用起来。赵旭州先生认为可以从以下几个方面着手准备：
（1）转型做“智能仓”，为电商服务
将批发市场做成完全为线上电商服务的智能仓，用它来做仓储智能配送，做中转，为线上做订单和线上开店的人提供线下的提货点仓库，配合线下完成快速送达的目标。虽然它的经济附加值就被降低了，但这至少让建筑物产生了价值。
（2）发展体验性业态
如果建筑够漂亮，层高规格达标，就可以往体验业态方面发展。例如把整个批发市场都建成教育集合体、儿童集合体，甚至做那种专门供女性消费、做护理的集合体。如果建筑很好，位置又很好，可以考虑做复合型的特色餐饮体验业态。
基本上可以从以上几方面着手做调整，但这些都要结合建筑所处的位置、项目本上的样貌等因素进行综合考量，不能一概而论。
以上几点建议是从长远的角度来探讨批发市场的发展方向，接下来，商业地产策划大师赵旭州先生将给开发商、运营商提几点能够解决批发市场现阶段存在问题的建议，以解广大经营商的燃眉之急。
2、批发市场经营者常“陷”误区
在批发市场领域，绝大多数的批发市场业主、经营者、开发商以及绝大多数的项目都会犯一些常识性、规律性的错误，只要避免这些错误基本上就不能掉入太大的陷阱。那么，常见的误区有哪些呢？
（1）体量越小，风险越小
第一个误区是以为体量越小风险就越小。事实上，体量大有规模优势，可以形成独立的循环系统，所以体量小的风险才大。很多人为了规避风险选择开发体量较小的批发市场，其实是错误的。如果是小市场，除非地段很好，否则成不了气候，成不了一个独立的市场、商贸圈，最后变成“小店难吸大客”，相比之下，大的店铺更容易吸引顾客。
（2）未能与政府深度合作
第二个误区是没能跟政府深度合作，尤其在“划行归市”上，其实需要政府来做一些引导。批发市场是个商贸圈，与零售商业圈不同，通常政府不愿意让开发商在市区里做商贸圈，“大进大出”它会给城市的管理带来很多麻烦，影响城市形象，会造成交通拥堵，所以政府更喜欢开发商在城市的外围做商贸圈。
有很多人去异地搞市场，傻乎乎的买一块地就开干了，实际上你要跟政府在一起深度合作，要求政府把市区里面无法满足未来需求的老市场拆到你这，这叫“划行归市”。有很多人硬着头皮去招市区里的老市场而不在这方面做大功夫，不去推动。实际上，只要是交易，并且双方能够在价值上达成共识就能成功。而如果没有政府的手在宏观上做推动，开发商则很难独立完成招商。
（3）“面子”与“里子”界线模糊
第三个常见误区就是要么给内行看门道忽略了给外行看热闹，要么就是傻大黑粗只知道给外行看热闹，内行看门道的功夫不做。其实基本上就是开发公司的老板（决策层）太小气，不愿意用大的资源和投入来启动信心。这里的“信心”指的是商户的信心、购房者的信心，也包括消费者的信心。
另外，在整个过程中还不愿意打广告、不愿意给招商政策、不愿意植入专业系统、不愿意聘请业内专业群体、专家、专业团队。所有一切自己全盘操作，交了很多学费结果还是做得“鸡飞狗跳”，犹如一潭死水。这样以后，才开始研究如何改造硬件，考虑聘请怎样的专家团队，如何为项目打广告，实际上已经“烂掉了”，很难二次启动。
商业地产操盘大师赵旭州先生坦言在操盘项目的过程中“最讨厌的就是此类项目”。操盘这类项目首先要做的就是先给项目洗白，将之前的思路、战略布局等等全盘否定，然后重新开始，但成本极高，有很多老板不愿承担这个成本。
（4）销售预期过于乐观
第四个误区过于乐观。你所接手的批发市场如果产生了销售上的失败，绝大多数都是因为对销售预期设想得太好。例如，你一共有一千个商铺开始发售，提前做预售排号，有个人来排号，老板就开始大喜过望，觉得“我的铺子太火了，太多人喜欢我的产品了，我打算铆上劲抓住这次机会，干它一票”。原定价格可能是人民币块1平米或者0块1平米，他寻思反正客户比房子多，于是就把价格改成块一平米，结果客户基本都跑光，开盘那天只成交了20套。
这种情况屡见不鲜，预期过于乐观导致整个市场人气溃散，最后被迫降价，但绝大多数人都是“买涨不买跌”，价格跌得越厉害结果越糟糕，资金无法回笼就会影响建设，结果演变成烂尾项目，严重的甚至连公司已经公司的声誉都垮掉了。
商业地产策划大师赵旭州先生接触过大量商业批发市场的老板，基本上都是“牛气哄哄”，自信感爆棚，撞了南墙，失败之后才懂得何为“敬畏之心”。才意识到对客户、对市场、对常识都需要怀有敬畏之心。
赵旭州先生期待所有的批发市场经营者都能够提前做好规划，不要再犯以上几个大错误。
3、给广大批发市场经营商的建议及祝愿
（1）摒弃精细化思维
不要把文弱书生的精细化思维往批发市场上套。目前为止，若想在批发市场取得成功，老板就得够粗犷、不拘小节，退伍需要够猛烈。
我们所看到的批发市场新市场的崛起基本上都是依靠政策驱动，然后大量的形式、大量的广告铺开，让所有人知道你的价值。
（2）采用低价方式吸引客户
就是价格一定要够低，要给商户、购房者一种他们已经占到便宜的心态，你要知道绝大多数人都有占便宜的心理，不是对等的交易就一定要给他占一些便宜。
这种情况之下，你才明白批发市场就是简单粗暴，不是秀才学科，看待问题时不要“枝枝叶叶”，看大面即可。
最后，祝愿所有的批发市场能够认清自身的特点，能够明确未来的发展方向并且提前做好相应的规划。如果你的市场已经“苟延残喘”，不如早做打算，看看哪些方向可以做DIY，能够重新脱胎换骨一次，也许它还有第二次在商业不动产上重新焕发价值、重新塑造价值、重新焕发生命活力的可能性。那些传统的老市场应该迎着时代大潮找准自己的位置，该砍的砍掉，该加的加上，不行的就早点结束。
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